Theo nhận định của ông Nguyễn Lộc Hạnh, Phó tổng giám đốc Kinh doanh và Tiếp thị thị Công ty CP Bất động sản Danh Khôi (DKR), thị trường bất động sản năm 2019 đang đứng trước nhiều thách thức về rủi ro pháp lý (hạn chế cấp phép dự án mới, thanh kiểm tra các dự án nhà ở) nhưng vẫn có nhiều điểm sáng. Ông Hạnh dự báo, có 4 xu hướng đầu tư bất động sản vẫn hút vốn trong 12 tháng tới, cụ thể:
1. Xu hướng bỏ phố ra ngoại ô
Tình trạng sốt đất liên tục diễn ra trong 3 năm 2016, 2017 và 2018 đã đẩy mặt bằng giá đất Sài Gòn lên cao ngất ngưởng, khiến bất động sản tại các quận nội thành Tp.HCM trở nên đắt đỏ. Thực trạng này tạo động lực thúc đẩy xu hướng đầu tư ngược dòng ra ngoại ô thành phố.
Xu thế chung của thị trường địa ốc Tp.HCM trong năm 2019 sẽ là chuyển ngược ra vùng rìa trung tâm Sài Gòn để phát triển bất động sản, thậm chí là các quận ngoại thành. Bởi nhà đất các quận nội thành có khung giá cao, hơn nữa đây cũng chính là vùng trọng điểm bị hạn chế cấp phép dự án mới. Vì vậy, các nhà đầu tư có vốn "mỏng" khó có cơ hội tiếp cận nhà đất các địa bàn này nên chiến thuật đầu tư ly tâm (ra xa trung tâm) sẽ ngày càng được ưa chuộng.
Song, xu hướng đầu tư bất động sản ra ngoại thành có thể chỉ phát triển chủ yếu ở 2 cực Đông – Nam thành phố, trong đó, khu Đông có vị thế lớn hơn khu Nam nhờ đầu tư hạ tầng khu vực này sôi động hơn.
2. Ở chung cư, đầu tư bất động sản liền thổ
Theo chiến lược phát triển đô thị của Tp.HCM trong hơn một thập kỷ tới, chung cư cao tầng sẽ tiếp tục là xu hướng nhà ở tất yếu của thị trường bất động sản Sài Gòn. Tốc độ phát triển nhà chung cư tại siêu đô thị trên 10 triệu dân này sẽ diễn ra mạnh mẽ trong 10 -15 năm tới. Thành phố cũng hướng đến việc giảm phát triển nhà ở riêng lẻ.
Vì vậy, xu hướng ở chung cư, đầu tư tài sản liền thổ nhiều khả năng sẽ tăng nhiệt trong năm 2019. Quan niệm người Việt chỉ thích ở nhà liền thổ đã không còn đúng với đại đa số người dân thành thị. Nếu như trong năm 2018, đối tượng ưa chuộng xu hướng ở chung cư đầu tư đất nền, nhà phố phổ biến ở nhóm người trong độ tuổi dưới 35 thì năm 2019, nhiều khả năng độ tuổi của nhà đầu tư gia nhập xu hướng này sẽ tăng lên trên ngưỡng 35.
Sở dĩ có sự dịch chuyển này là bởi an ninh, tiện ích, dịch vụ, môi trường sống đến kết nối giao thông tại các chung cư đang ngày càng tốt lên. Xu hướng ở chung cư, đầu tư đất nền, nhà phố cũng phân hóa rõ 2 nhu cầu đó là căn hộ đáp ứng nhu cầu tận hưởng cuộc sống tiện nghi; còn bất động sản liền thổ đáp ứng nhu cầu đầu tư với kỳ vọng hiệu suất lợi nhuận cao.
3. Rót vốn về vùng trũng
Quy luật "nước chảy về chỗ trũng" đang khiến cho làn sóng thu gom đất ở các huyện xã còn heo hút của Sài Gòn ngày càng gia tăng. Theo đó, các quận, huyện có mặt bằng giá đất thấp có thể thu hút dòng vốn quy mô trung bình và trở thành mục tiêu của giới đầu tư trong năm 2019.
Hiện nay, 5 huyện rìa ngoại thành Sài Gòn gồm: Hóc Môn, Củ Chi, Cần Giờ, Bình Chánh, Nhà Bè đều có giá đất thấp hơn các quận còn lại. Trong đó, có 3 huyện được xếp vào nhóm vùng trũng có giá "mềm" nhất Tp.HCM gồm: Cần Giờ, Bình Chánh, Củ Chi.
Đất thổ cư tại những huyện "vùng trũng" này có giá khoảng 20 triệu đồng/m2 và đất nông nghiệp có giá một vài triệu đồng/m2. Còn các lô đất lớn, mặt bằng giá vẫn còn rất thấp, phù hợp với dòng vốn dài hạn. Mặc dù phù hợp với nhu cầu đầu tư dài hơi, nhưng bất động sản ở vùng trũng lại chưa hấp dẫn với nhu cầu an cư do còn khiếm khuyết về kết nối hạ tầng.
4. Đầu tư bất động sản thương mại cho thuê
Đổ tiền vào bất động sản có giá trị thương mại cao tiếp tục trở thành xu hướng thời thượng của các nhà đầu tư có dòng vốn lớn, thậm chí cực lớn. Các dòng sản phẩm thuộc nhóm bất động sản thương mại cho thuê bao gồm: Tòa nhà văn phòng, nhà phố thương mại trong dự án tiếp cận tuyến đường chính hay các căn tầng trệt của các dự án cao tầng, nhà phố mặt tiền, trung tâm thương mại, kiốt thương mại,... Ưu điểm lớn nhất của kênh đầu tư bất động sản khai thác giá trị thương mại đó là kênh trú ẩn an toàn, chống trượt giá đồng tiền và có tiềm năng tăng giá trị theo thời gian.
Thông thường, nhà đầu tư nhắm đến các bất động sản có giá trị thương mại cao sẽ không chú trọng đến dòng tiền khai thác từ việc cho thuê (lợi tức bình quân trên dưới 4% - thấp hơn gửi ngân hàng). Nhưng người nắm giữ những tài sản này sẽ có thể đạt lợi nhuận kép nếu chọn lựa được các bất động sản "có một không hai" vì sự khan hiếm thường đẩy giá trị tài sản tăng cao, cơ hội tăng giá thuê trong dài hạn là rất lớn.
Theo ông Nguyễn Lộc Hạnh, tính đến đầu năm 2019, các hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh (văn phòng, thương mại) tại những quận sầm uất của Sài Gòn đều ghi nhận giá thuê năm sau điều chỉnh tăng so với năm trước từ 7-10%.
